長期優良住宅
○長期優良住宅とは
長期優良住宅とは、簡単に言えば、長期にわたり住宅を良好な状態で長持ちさせるために必要な基準を設けておき、その基準をクリアしたもので、平成21年（2009年）6月に施工された「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づいています。
長期にわたりというのは、新築時の建物プランにおいて長期的に良い状態を保つことが出来るものであり、且つ、新築後の維持管理・メンテナンスのし易さも考慮されたものであることです。新築された時点だけではなく、将来のメンテナンスのし易さまで評価するのが特徴的です。
具体的には、構造躯体の劣化対策、耐震性、維持管理・更新の容易性、可変性、バリアフリー性、省エネルギー性で一定の性能を求められており、また居住環境や住戸面積も条件となっています。
○長期優良住宅の認定を受けるには
長期優良住宅は所定の手続きで認定を受ける必要があります。前述した諸条件を満たした建物プランを消費者と建築会社の間で打合せをして作成し、技術的審査を住宅性能評価機関へ申請します。
上記の技術的審査に合格すればその適合証を発行してもらい、その建築計画と維持保全計画を所管行政庁へ申請し認定を受ける流れです。
また、技術的審査を住宅性能評価機関へ申請しない流れもあり、この場合は所管行政庁へ直接申請することになります。ただ、所管行政庁から住宅性能評価機関へ技術的審査を出すため、申請後の所要日数がかかります。
長期優良住宅は必ず着工する前に上記の手続きをしておく必要がありますので、希望される方は早めに工務店、ハウスメーカー、不動産会社へ相談しておくとよいでしょう。
後述する長期優良住宅の認定基準を満たしたプランとしなければならないため、早い段階で工務店等へその希望を伝えておかないと、また新たに設計の打合せや設計作業が生じることにもなりかねません。
○長期優良住宅の認定基準
・劣化対策
劣化対策は「数世代にわたり住宅の構造躯体が仕様できること」となっており、構造躯体が100年程度の期間、使用できることとされています。
具体的には木造であれば、床下や小屋裏の点検口を設置することと床下の高さを点検するのに十分な高さとすることとされています。
・耐震性
耐震性は極めて稀に発生する大規模な地震があっても、建物の損傷を抑えることで継続利用のために必要な改修工事を容易にすることでを考慮したものとされています。
たとえば、建築基準法で想定する1.25倍の地震でも倒壊しないことです。これは、性能評価の耐震等級2に相当します。
・維持管理・更新の容易性
内装や設備について、維持管理のし易さを考慮したプランとするものとされています。構造躯体は長持ちするものの、内装や設備の耐久性はそれほどではありません。よって構造躯体だけが長持ちしていても、長期にわたり良好な状態で使用することが出来ません。
そこで、内装や設備については清掃や点検補修、取り換えをできるだけ容易に行えるようにすることが求められています。
・バリアフリー性
高齢者等が使用しやすいように、廊下の巾や階段の巾、勾配などを考慮することとされています。廊下などの巾とバリアフリー性の関係は車いすをイメージしてください。
・省エネルギー性
断熱性能などの省エネルギー性が確保されていることとされており、性能評価の省エネルギー対策等級4に相当します。
・居住環境
良好な景観の形成やその地域の居住環境の維持や向上に配慮されたものであることとされており、その建物単体だけではなく地域との関連も考慮しなければなりません。
・住戸面積
良好な居住水準のために必要な規模を有することとされています。一戸建て住宅であれば75平米以上とされています。
・維持保全計画
将来に、構造耐力上の主要な部分や雨水の侵入を防止する部分、給排水設備について定期的な点検の時期や内容（補修の計画）を策定しておかなければなりません。また、少なくとも10年ごとに点検を行う必要もあります。
○長期優良住宅のメリット
長期優良住宅とすることで、購入または新築する住宅を長期にわたり良好な状態で使用できることがメリットであるのは言うまでもありません。もちろん予定通り、またその時の建物の状態等に応じて、適宜、適切に対処（維持管理）していくことが前提であるのは言うまでもありません。
上記以外のメリットとしては減税効果です。一般の住宅と比べて住宅ローン減税や登録免許税、固定資産税などの軽減効果が大きく、金銭的なメリットがあると言えるでしょう。但し、建築コストがあがったり手続きにかかる費用が生じたりすることもあるため、総合的な判断が必要とも言えます。
・所得税の住宅ローン控除
居住開始年が平成25年であれば、控除対象限度額が一般住宅なら2000万円のところ、長期優良住宅なら3000万円となります。10年間の最大控除額は一般住宅なら200万円のところ、長期優良住宅なら300万円です。
・所得税の投資型減税
標準的な性能強化費用相当額（上限500万円）の10％相当額をその年の所得税額から控除できます。また控除額がその年の所得税額を超える場合は翌年に控除できます。
・登録免許税
所有権の移転登記・保存登記の登録免許税が軽減されます。
・不動産取得税
一般住宅であれば1200万円の控除ですが、長期優良住宅であれば1300万円の控除となります。
・固定資産税
固定資産税は、一般住宅であっても1/2に軽減されているのですが、軽減期間が3年のところを5年となります。（一戸建ての場合）
また、フラット35S（住宅ローン）において金利優遇を受けられるメリットもあります。
